Zanders als Modellprojekt

Zanders als Modellprojekt nachhaltiger Stadtentwicklung

Positionspapier der Grünen Fraktion Bergisch Gladbach 

Präambel

Das Zanders-Areal ist die mit Abstand größte städtebauliche Entwicklungsaufgabe Bergisch Gladbachs seit Jahrzehnten. Auf keiner anderen Fläche lassen sich die drängenden Fragen der Stadtentwicklung – Wohnraummangel, Klimaschutz, Ressourcenschonung, wirtschaftliche Entwicklung und soziale Teilhabe – in vergleichbarer Weise zusammenführen.

Die Entwicklung eines solchen Geländes ist zwangsläufig mit Zielkonflikten behaftet. Wohnungsbau, Gewerbeansiedlung und Infrastruktur schaffen gesellschaftlichen Nutzen, gehen aber stets mit Flächenverbrauch, Ressourceneinsatz und Emissionen einher. Die Aufgabe besteht daher nicht darin, Zielkonflikte zu vermeiden, sondern sie transparent zu machen, politische Prioritäten festzulegen und den Nutzen aus dem unvermeidlichen Ressourceneinsatz zu optimieren.

Aus grüner Sicht muss dabei gelten: Die Entwicklung des Zanders-Geländes darf nicht die Fehler konventioneller Stadtentwicklung wiederholen, sondern muss zeigen, wie Stadtentwicklung unter Beachtung planetarer Grenzen und zum langfristigen Allgemeinwohl der Menschen in Bergisch Gladbach gelingen kann. So entsteht ein Stadtquartier, das breite Akzeptanz in der Gesellschaft genießt, das für die jüngeren und folgenden Generationen Mehrwert schafft.

1. Ökologisches Primat: Klimaneutralität und Ressourcenschonung

Die zentrale Lage, die industrielle Vorprägung und die hohe Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsflächen machen das Zanders-Gelände zu einem attraktiven und zugleich anspruchsvollen Entwicklungsstandort. Gerade deshalb muss die Entwicklung höchsten ökologischen und sozialen Anforderungen genügen.

Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen Klimaneutralität im Betrieb und Klimaneutralität im Bau. Während eine bilanziell klimaneutrale Energieversorgung perspektivisch erreichbar erscheint, entstehen erhebliche Emissionen bereits vor der ersten Nutzung durch Herstellung, Transport und Einbau von Baustoffen.

Der sparsame Umgang mit grauer Energie, vorhandener Bausubstanz und Baustoffen muss deshalb einen zentralen Bewertungsmaßstab bilden. Abriss und Neubau dürfen nicht automatisch als Standardlösung betrachtet werden. Vielmehr ist für jedes Gebäude systematisch zu prüfen, welche ökologischen Vorteile durch Erhalt, Umnutzung oder Weiterentwicklung erzielt werden können. Dabei verschließen wir die Augen nicht davor, dass es bei der Umnutzung sowohl regulatorische Herausforderungen gibt als auch wirtschaftliche, wodurch Neubau oft billiger ist als Umbau. Doch ist hier viel in Bewegung und mit dem Entwicklungszeitraum des Zanders-Areals können vielerlei Innovationen die Rahmenbedingungen für einzelne Gebäude ändern.

Die Festlegung einer Bruttogeschossfläche von rund 400.000 m², also einer bewusst kompakten, aber eben auch qualitätsvollen Entwicklung, schafft hierbei die Voraussetzung für eine ressourceneffiziente Innenentwicklung und vermeidet zusätzlichen Druck zur Umwandlung von Landwirtschafts- oder Naturflächen an anderer Stelle.

Die Energieplanung muss einen guten Ausgleich zwischen den lokal realisierten Energiestandards und einer klimaneutralen Energieversorgung finden. Sowohl der Versuch, alles auf Gebäudeebene zu lösen (ein Denkmal wandelt man nicht in ein Passivhaus um) als auch alles auf die zugelieferte Energie abzuwälzen, sind unsinnige Extreme. Der aktuelle Trend, Gebäudestandards in Frage zu stellen und überwiegend auf eine vermeintlich klimaneutrale Versorgung zu setzen, wird von uns nicht mitgetragen. Die dort oft unterstellten Pfade werden regelmäßig nicht erreicht werden und die Verlagerung damit zum Taschenspielertrick, der auch noch teuer werden wird.

2. Soziales Primat: Dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sichern

Die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gehört zu den größten sozialen Herausforderungen im Ballungsraum Köln. Während in Köln inzwischen rund 40 % der Bevölkerung grundsätzlich Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben (vergleichbare Zahlen fehlen für Bergisch Gladbach), liegt der Anteil geförderter Wohnungen in Bergisch Gladbach lediglich bei etwa 4 % des Wohnungsbestands.

Bei rund 51.000 Haushalten in Bergisch Gladbach würde bereits eine Bedarfsquote von nur 20 % einen rechnerischen Bedarf von mehr als 10.000 geförderten Wohnungen bedeuten. Tatsächlich dürfte der Bedarf aufgrund steigender Mieten und wachsender Anspruchsberechtigung perspektivisch eher weiter zunehmen. Eine vollständige Bedarfsdeckung ist auf kommunaler Ebene weder auf dem Zanders-Gelände noch an anderen Standorten realistisch erreichbar. Umso wichtiger ist es, die vorhandenen Entwicklungspotenziale konsequent zu nutzen. Hierzu ist auch zu erwähnen, dass sich das Bild des sozialen Wohnungsbaus verändern muss. Durch die immens gestiegenen Wohnkosten zieht sich der Bedarf viel weiter in die Gesellschaft und wird absehbar eine Daueraufgabe bleiben. Die Vernachlässigung über Jahrzehnte, die mit einem vermeintlich ausgeglichenen Wohnungsmarkt begründet wurde, erweist sich als teuer und als sozialpolitischer Irrweg. Auch ist das Bauen von sozialem Wohnraum für Investoren vielleicht nicht immer die erste Wahl, aber durch die exzellente Landesförderung eine absolut zumutbare Anforderung. Lediglich ein besseres Fördermittelmanagement seitens des Kreises muss hier gefordert werden.

Eine Mischung aus 30 % gefördertem Wohnungsbau, welche der Baulandbeschluss bereits für Bergisch Gladbach festschreibt, plus 30 % preisgedämpften Wohnungen und ergänzenden freifinanzierten Angeboten bildet die soziale Realität der Stadt deutlich besser ab als monostrukturierte Quartiere. Sie ermöglicht die Versorgung besonders vulnerabler Gruppen, ohne soziale Segregation oder Ghettobildung zu fördern.

Entscheidend ist dabei die langfristige Sicherung dieser Mischung. Sozialbindungen dürfen nicht nach wenigen Jahrzehnten auslaufen, während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum dauerhaft bestehen bleibt. Deshalb sollten städtische Grundstücke grundsätzlich im Erbbaurecht vergeben werden. Nur so können soziale Bindungen, Belegungsrechte und Mietpreisbindungen langfristig gesichert und auch für künftige Generationen erhalten werden. Dies ist ein Weg, den immer mehr Kommunen auch im Nahbereich gehen, also keine Erfindung für GL, sondern eine notwendige sozialpolitische Maßnahme, um den gesellschaftlichen Ausgleich in der Stadt zu gewährleisten.

Die Rheinisch-Bergische Siedlungsgesellschaft ist seit jeher ein wichtiger Partner, um bezahlbaren Wohnraum in Bergisch Gladbach zu entwickeln und langfristig zu sichern, doch gilt es bei der Größe des Zanders-Areals auch neue gemeinwohlorientiert wirtschaftende Akteure zu gewinnen. Insbesondere junge Genossenschaften haben sich hierbei in vielen Städten als echte Innovationstreiber erwiesen.

3. Urbanes Gebiet als planerisches Leitbild

Für die Entwicklung des Zanders-Geländes sollte das planerische Leitbild des Urbanen Gebiets maßgeblich bleiben.

Diese Gebietskategorie ermöglicht eine enge Verzahnung von Wohnen, Arbeiten, Bildung, Kultur und Dienstleistungen bei gleichzeitig hoher Flächeneffizienz. Sie schafft die Voraussetzung für kurze Wege, reduziert Verkehrsaufwand und erhöht die Anpassungsfähigkeit des Quartiers an zukünftige Entwicklungen.

Gerade bei einem Projekt mit einem Entwicklungshorizont von mehreren Jahrzehnten ist diese Anpassungsfähigkeit ein wesentlicher Erfolgsfaktor.

4. Langfristige Bodenpolitik: Erbbaurecht statt Grundstücksverkäufe

Die Finanzierung der Entwicklungskosten führt regelmäßig zu Forderungen nach Grundstücksverkäufen. Kurzfristig können hierdurch Einnahmen erzielt werden, langfristig verliert die Kommune jedoch Einflussmöglichkeiten, zukünftige Wertsteigerungen und dauerhafte Erträge. Viele Kommunen ächzen darunter, dass sie keine Flächen besitzen, die ihnen dauerhaft Einnahmen oder Gestaltungsspielräume schaffen.

Aus stadtentwicklungspolitischer wie finanzwirtschaftlicher Sicht sollte daher der Grundsatz gelten, städtischen Boden nur in begründeten Ausnahmefällen zu veräußern.

Für das Zanders-Gelände spricht auch die wirtschaftliche Betrachtung gegen einen umfassenden Verkauf. Legt man Ankaufskosten von rund 75 €/m² zugrunde, die auf die etwa 50% tatsächlich verwertbaren Flächen umgerechnet etwa 150 €/m² entsprechen, und rechnet Entwicklungskosten von etwa 400 €/m² hinzu, ergeben sich Gesamtkosten von rund 550 €/m² nutzbarer Grundstücksfläche.

Dem gegenüber dürfte der Marktwert der entwickelten Grundstücke perspektivisch eher bei rund 1.100 €/m² liegen. Die durch die Entwicklung geschaffene Wertsteigerung bietet damit eine solide Grundlage für eine kreditfinanzierte Entwicklung des Areals. Bei einem durchschnittlichen Erbbauzins von etwa 3 % lässt sich die Investition rechnerisch innerhalb von rund 17 Jahren amortisieren. Bereits deutlich früher können positive Nettoeffekte entstehen, wenn die Finanzierungskosten unterhalb der laufenden Erbbauzinserträge liegen.

Das Erbbaurecht ermöglicht damit nicht nur eine dauerhafte kommunale Steuerung, sondern auch ein wirtschaftlich tragfähiges Geschäftsmodell. Gleichzeitig verbleiben die durch öffentliche Investitionen erzeugten Bodenwertsteigerungen zumindest teilweise bei der Allgemeinheit in unserer Stadt, statt einmalig privatisiert zu werden.

Hinzu kommen die langfristigen fiskalischen Effekte durch zusätzliche Gewerbe-, Einkommen- und Grundsteuereinnahmen sowie die Kaufkraft, die Bewohnerinnen, Bewohner und Unternehmen in die Stadt tragen, während sie als Gewinne bei Investoren eher aus der Stadt abfließen.

Zanders darf daher nicht als Verwertungsobjekt betrachtet werden, sondern als dauerhaftes kommunales Vermögen und Baustein der Daseinsvorsorge. Die Entwicklung des Geländes bietet die Chance, städtebauliche Qualität, soziale Ziele und wirtschaftliche Vernunft miteinander zu verbinden, ohne dafür den Ausverkauf kommunalen Eigentums in Kauf nehmen zu müssen.

5. Geringe verkehrliche Belastung durch autoarmes Quartier

Das Verkehrsnetz in Bergisch Gladbach ist bereits heute stark ausgelastet und stößt an seine Grenzen: Staus zu Hauptverkehrszeiten, Parkplatzmangel, Lärm, verschmutzte Luft, Gefährdung schwacher Verkehrsteilnehmer und intensive Debatten um die Aufteilung von Verkehrsflächen sind die Folgen. Mit der Schaffung von mehreren Tausend Wohn- und Arbeitsplätzen auf dem Zanders-Gelände wird das Verkehrsaufkommen in der Innenstadt und auf den Wegen dorthin weiter zunehmen.

Gleichwohl ist der zur Verfügung stehende Platz für Verkehrsflächen begrenzt. Die Qualität des Quartiers wird erheblich von der Gestaltung des öffentlichen Raums und damit auch von der Ausgestaltung der Plätze und der Erschließungswege geprägt Daher gilt es, die zukünftige Mobilität durch die Stärkung von Fuß- und Radverkehr sowie Bus und Bahn möglichst effizient zu gestalten. Durch die kurze Distanz zum Bahnhof, die Potenziale des alten Bahndamms für Schienenverkehr oder einen Radschnellweg und die noch offenen Gestaltungsmöglichkeiten auf dem Zanders-Gelände bieten sich hier große Chancen bei geringem Konfliktpotenzial. Man nimmt niemandem einen Parkplatz weg und schränkt die Mobilität gegenüber heute nicht ein, wenn man das neue Quartier autoarm gestaltet. Stattdessen erhöht sich die Wohn- und Aufenthaltsqualität auf dem Gelände und die zukünftigen Bewohner*innen können sich von Anfang an auf die Verkehrssituation einstellen.

6. Konzeptvergaben als Instrument qualitativer Stadtentwicklung

Die Frage, wer auf dem Zanders-Gelände baut, ist mindestens ebenso wichtig wie die Frage, was gebaut wird. Viele städtebauliche Ziele scheitern nicht an Bebauungsplänen, sondern an der späteren Vergabepolitik für die Grundstücke.

Das klassische Höchstpreisverfahren belohnt in erster Linie die höchste Zahlungsbereitschaft. Die Folge sind häufig hohe Grundstückspreise, hoher Verwertungsdruck und eine Konzentration auf möglichst renditestarke Nutzungen. Ökologische, soziale oder städtebauliche Qualitäten geraten dabei schnell ins Hintertreffen und werden gerne in Nachverhandlungen ausgehebelt.

Konzeptvergaben verfolgen einen anderen Ansatz: Die Stadt definiert zunächst die gewünschten Rahmenbedingungen und Entwicklungsziele für ein Grundstück oder Baufeld. Dazu können beispielsweise Anteile geförderten Wohnungsbaus, preisgedämpfte Wohnungen, innovative Wohnformen, klimaangepasste Bauweisen, Mobilitätskonzepte, gemeinschaftliche Nutzungen, Gewerbeanteile oder besondere Anforderungen an Ressourcenschonung und Kreislaufwirtschaft gehören.

Auf Grundlage dieser Vorgaben wird nicht der höchste Preis ausgeschrieben, sondern ein fester, leistbarer Erbbauzins angesetzt. Die Bewerber konkurrieren anschließend über die Qualität ihrer Konzepte und nicht über die Höhe ihres Gebots.

Die eingereichten Konzepte werden anhand eines zuvor festgelegten Kriterienkatalogs bewertet. Dabei können beispielsweise städtebauliche Qualität, architektonische Gestaltung, ökologische Standards, soziale Durchmischung, Innovationsgrad, Quartiersbezug oder die langfristige Tragfähigkeit des Konzepts berücksichtigt werden. Die Entscheidung erfolgt durch ein transparentes, gesamtheitliches Bewertungsverfahren, sinnvollerweise unter Beteiligung interdisziplinärer Fachjurys.

Der zentrale Vorteil der Konzeptvergabe besteht darin, dass die Kommune die durch die Planung geschaffenen Bodenwerte nicht ausschließlich in finanzielle Erlöse übersetzt, sondern gezielt für stadtentwicklungspolitische Ziele nutzt. Die Wertsteigerung des Bodens wird damit teilweise in bezahlbaren Wohnraum, Klimaschutz, soziale Infrastruktur oder innovative Quartierskonzepte umgewandelt.

Für das Zanders-Gelände bietet die Konzeptvergabe die Möglichkeit, die ambitionierten Ziele in den Bereichen Klimaschutz, Ressourcenschonung, soziale Mischung und urbane Nutzungsmischung tatsächlich umzusetzen. Sie schafft die Verbindung zwischen den politischen Leitbildern der Entwicklung und den Akteuren, die diese später realisieren.

Konzeptvergabe und Erbbaurecht bilden dabei ein komplementäres Instrumentarium: Die Konzeptvergabe entscheidet darüber, wer bauen darf und welche Qualitäten geschaffen werden sollen. Das Erbbaurecht sorgt dafür, dass diese Qualitäten langfristig gesichert und nicht nach wenigen Jahren durch Verkauf oder Nutzungsänderungen wieder verloren gehen.

7. Langfristige Wertschöpfung statt kurzfristiger Haushaltseffekte

Wohnen ist ein Menschenrecht. Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum entscheidet maßgeblich darüber, ob Menschen am gesellschaftlichen Leben teilhaben können, ob Familien finanzielle Rücklagen bilden, sowie private Altersvorsorge betreiben können und ob Kinder unter stabilen Bedingungen aufwachsen.

Investitionen in bezahlbaren Wohnraum wirken deshalb weit über die Wohnungsfrage hinaus. Sie reduzieren langfristig öffentliche Ausgaben für Transferleistungen wie Wohngeld und andere wohnkostenbedingte Unterstützungsleistungen. Sie erhöhen die finanzielle Handlungsfähigkeit von Haushalten und stärken die lokale Wirtschaft, weil Einkommen nicht überproportional für Wohnkosten gebunden wird.

Ebenso bedeutsam sind die sozialen Wirkungen. Zahlreiche Studien zeigen, dass Kinder in sozial durchmischten Quartieren bessere Bildungs- und Teilhabechancen haben als in räumlich segregierten Wohngebieten. Soziale Mischung ist deshalb nicht nur ein städtebauliches Ziel, sondern ein Instrument gegen Kinderarmut und für mehr Chancengerechtigkeit, die dringend geboten ist.

Bezahlbarer Wohnraum trägt darüber hinaus zur Stabilität unserer Demokratie bei. Wenn Menschen erleben, dass zentrale Lebensbereiche wie Wohnen zunehmend unbezahlbar werden, wächst das Gefühl gesellschaftlicher Ausgrenzung und politischer Ohnmacht. Umgekehrt stärkt eine verlässliche Wohnraumversorgung das Vertrauen in die Handlungsfähigkeit demokratischer Institutionen und den gesellschaftlichen Zusammenhalt.

Zanders ist deshalb nicht nur ein Stadtentwicklungsprojekt. Es ist eine Investition in die ökologische, soziale und demokratische Zukunft Bergisch Gladbachs.

Genau daran sollte sich der Erfolg des Projekts messen lassen und damit auch die Gemeinschaft der demokratischen Kräfte Bergisch Gladbachs.